Майсторът и кризата

"Спокойно можем да сменим регистрацията си от строителна на оферираща компания. През последните месеци основно това правим." Това споделя изпълнителният директор на една от големите строителни компании в България малко преди да се зарови в купчината хартия на бюрото си и да ми подаде един от листовете с думите "виж с какви самоубийци трябва да се конкурираме". Документът представлява оферта за изграждане на малък семеен хотел, а предлаганата цена от строителната компания е 95 евро на квадратен метър за завършване на сградата до грубия строеж.

Офертата наистина е отчаяна (виж таблицата за средните цени), но добре илюстрира случващото се в бранша. Резкият спад в инвестициите през последните две години повлече след себе си надолу цените на основните материали, машини, надници на работници и не на последно място - печалбите на компаниите от бранша. Според статистиката на Камарата на строителите в България само в рамките на една година средните цени в сектора са намалели с близо 30%. Пак толкова е и спадът в обемите на извършената строителна работа. Всъщност цената на строителството и броят на обектите са спаднали с доста по-големи, ако не и с двойни проценти спрямо бумът от 2007-2008 г.

Прогнозите за настоящата година са още по-мрачни. Новите проекти се броят на пръсти, а дори и вече започнатите се отлагат за по-добри времена. Всичко това превърна конкуренцията в сектора в кървав спорт, а основното оръжие е ниската цена.

От битката между строителните компании обаче има сигурни победители. Инвеститорите, които започват проекти сега, ще могат да предложат сградите си на по-конкурентни цени от тези, строени в пика. А купувачите най-накрая ще намерят адекватни на търсенето си оферти с доста по-приятни цени.

Мощно надолу

Математиката на по-ниските цени има няколко основни компонента: материалите, цената на труда в бранша и маржът на печалбата.

По думите на Георги Иванов, изпълнителен директор на "Форт Нокс" (една от малкото все още активни компании, инвестиращи в изграждането на ваканционни имоти) от всички видове услуги най-големият спад в момента е в цените на изкопните работи, където намалението надхвърля 40%. Обяснението е, че компаниите не калкулират в офертите си амортизация на машините и инвестицията, направена за закупуването им. Защото какъвто и да е приход е по-добър от нищо.

За намалението на крайната сума отражение дава и спадът в цената на кофража, като от нива между 27 и 35 лв. на квадрат в момента се предлага между 21 и 24. Значително по- ниска е и цената на бетона. Ако преди година един кубик е струвал между 150 и 180 лв., то сега офертите са за около 90 лв. При металите ситуацията е малко по-различна - тя падна по-рано и от доста месеци върви нагоре. Тук е и най-големият риск при писането на оферти в момента - никой не знае каква ще е цената след месеци.

Значителен спад има и в договарянето на довършителните работи. За завършване на жилище от груб строеж до "ключ" със среден клас материали (дограма, окабеляване, замазки, подови настилки) офертите са около 130-150 евро на кв. Само преди година това е струвало между 150 и 190 евро. 
"Основното намаление обаче идва от цената на труда", обяснява Мария Даскалова от инвеститора във ваканционни имоти Green Life. Фирми казват, че сега строителите  взимат дневно 30-50 лева, докато преди са получавали суми от порядъка на 60-80 лева. "Истината е, че бумът в строителството направи надниците много високи и сега нещата си идват по местата. Най-ясно това се вижда при довършителните работи. До неотдавна често се случваше да платиш повече за поставянето на фаянса, отколкото си платил за закупуването му", допълва Даскалова. Фактор все още е и презапасяването от времето на пика с материали, от които фирмите искат да се освободят, било то и с някаква загуба.

Изпилено докрай

"Все повече компании са склонни да правят оферти, колкото да си покрият лизинга на машините и разходите за гориво. Затова и с месеци бавят заплатите на служителите си и плащанията към доставчиците си. Има и такива, които в добрите времена са купили и платили техниката и за да бъдат конкурентни, не слагат в сметката амортизацията й", разказва наблюденията си управителят на българското представителство на немската строителна компания Lindner Георги Ранчев. Това според него е пагубно поведение и няма да им помогне да оцелеят задълго.

По-мъдрият вариант е да реорганизират бизнеса си, като например освободят строителните си работници, които имат на щат. Доста фирми вече са го направи, защото по официални данни заетите в сектора за година са намалели с 25%, което е над 66 хил. души. "Целта на фирмите е да запазват квалифицираните специалисти. Могат и да засилят контрола и да намалят загубите си от кражби и преразход на материали и гориво", смята представител на сектора.

"Ако миналата година се оправдавахме, че кризата ни е изненадала, сега няма с какво да се извиняваме. Правим упражнения по офериране навсякъде, където има някаква инвестиционна активност. Изпилили сме офертите от всички възможни страни и се опитваме впоследствие да договаряме по-добри условия с доставчиците си", разказва Пламен Андреев от строително инвестиционния холдинг "Планекс". По думите му компанията от няколко месеца не слага към цената инвестицията, която е направила за машините си, и така успява да е по-гъвкава.

"Калкулираме минимална печалба в рамките на около 5%, колкото да покрием рисковете си, като например от забавяне на плащанията", обяснява Андреев. По думите му дори и в  добрите времена маржовете на печалба от чисто строителна дейност са били в рамките на малко над 10%.

Доминиращото мнение сред инвеститорите обаче е, че с икономиите от количеството и класа на материалите печалбата им далеч е надхвърляла 10%. Самите предприемачи пък избягват да говорят за собствените си печалби, но в миналото те бяха солидни.

Прогнозите на всички строителни компании са, че най-силният удар ще поемат малките и средните компании, които разчитаха на по-дребни поръчки или работеха като подизпълнители на големите. Според статистиката на строителната камара от близо пет хиляди компании в бранша около 100 генерират над 60% от оборота. Като тенденцията е делът на големите да се увеличава. Най-малкото защото в добрите години са натрупали повече активи, машини и спестявания. 

"По-дебеличките ще отслабнем, слабите ще се стопят и ще  изчезнат напълно", обобщава Андреев и казва, че рано или късно строителната активност ще се увеличи. 

Кога, ако не сега

Все пак инвестиционната активност в бранша не се е изпарила напълно. Макар и малко, срещат се и компании, които смятат, че точно сега е времето да започват нови проекти. Един от най-видимите примери е започналото в началото на тази година строителство на 130 метрова офис кула на столичния булевард "Цариградско шосе" (до "Метро"). Инвеститор в проекта е "Форт Нокс", а според последните им изчисления в проекта ще бъдат вложени близо 60 млн. лв.  По думите на изпълнителния директор на компанията Георги Иванов първоначалните им разчети отпреди година показвали, че сумата ще с 20%  повече. Тоест заради спада в цените компанията ще спести близо 12 млн. лв.,  а когато след три години проектът бъде готов, пазарът отново най-вероятно ще е тръгнал нагоре.  

Подобна логика имат и в Green life. След като веднъж са инвестирали в закупуването на терен, сега единственият начин да си върнат вложението е да построят проекта. За разлика от пазара на жилища към този на земя интересът е абсолютно нулев.

Ако направим сметката по обратен път, всъщност има логика и ако тепърва инвестираш в сграда. При 125 евро на кв.м за груб строеж и още 150 евро на квадрат за довършителни работи разходите ти за строителство на нова жилищна кооперация са 275 евро/кв.м. Да сложим още 50 евро оскъпяване на квадрат заради цената на терена и още 50 за изграждане на прилежащата инфраструктура. Дори за пазар като София, където цените са най-високи, звучи продаваемо. При това с доста приятна печалба.